安省买房流程简介 (你不能不知道!)

老村长

买房对大部分人来说都是个大事，不管你是买来住的还是买来投资的，尽可能多地了解一下相关的信息与流程，尽可能地避免买了房子后才知道一些事情让自己觉得后悔。

1. 大概知道自己想买一个什么样的房子

你买房是要自己住 (Principal Residence)，还是买来投资 (Investment Property)？你是想买新房 (New House or New Release) ，还是二手房 (Resale House)？你是想买两层的独立屋 (Two-Storey Single/Detached House)，一层的独立屋 (Bungalow)，半独立屋 (Semi-Detached House)，镇屋 (Townhome)，联排屋 (Terrace House or Row House)，还是公寓式住宅 (Condominium)？你在选择房子时主要看重那几个点：比如房子大小 (Footage or Square Feet)，房间的多少 (Bedrooms)，洗手间的多少 (Bathrooms)，车库多少 (Single Garage, Double Garage, or Triple Garage)，室内的装修，地下室的装修 (Finished Basement)，房屋内部结构布局 (Floorplan)，社区规划与设施 (Community Plan and Facilities)，社区密集度 (Density)，社区新旧，学区，周边的配套 (Amenities)，交通，购物便利，安全安静，有无房前房后邻居，房子朝向，是否边户 (End Unit)，是否路冲，门牌号 (Civic Address)，以及每月需要不需要缴纳共管费用 (Condo Fee) 等等。这个其实有时候很难马上明确下来，不要紧，你可以多走走，多看看，多问问，多聊聊，慢慢地你就越来越明确自己的所需了。

关于是买二手房好还是买新房好，这确实是个“萝卜白菜各有所爱”的问题。喜欢买二手房的人们往往是觉得二手房都已经建好了，里面的装修自己也很喜欢，所见即所得，社区也很成熟，房屋间距通常比较大些，前后院大些，这里的学校很不错，有些房主急着卖房子自己能拿一个感觉不错的价格，房子位置极佳买新房不太容易碰到这么好的位置，社区密集度低些，社区建设已经成熟，用不着遭受新区建设的乌烟瘴气灰尘漫天，等等。喜欢买新房的人们往往会觉得新房子嘛啥都是新的，不像旧房子即使重装了里面好多东西也是旧的 (虽然有些地方你看不见)，自己可以从头到尾来决定新房的升级与装修，碰到这么一个非常合心意的二手房太难了，有些旧房出过问题你可能不太容易意识到或察觉到，就是喜欢新区的环境，买新房可以等一年左右才交全款所以财务方面没那么大压力 (至少给你这段时间的缓冲期)，就是喜欢这个新区，就是喜欢这个开发商，就是喜欢这个房型 (二手房市场上没有)，就是喜欢这个新房的位置，等等。

从物业产权方面看，有些房屋是完全自由产权 (Freehold)，而有些房子是属于共管产权或部分共管产权。完全自由产权的房子的房主 (Owner) 拥有房子和地皮的产权，自己管理维护自己的房子，当然就不需要缴纳公共管理费了。共管产权及部分共管产权的房子通常每月都需要缴纳公共管理费，有时共管费用会很高的，你在买房时需要问清楚。

2. 大概知道自己的预算及当地的房产政策

你需要大概知道你能买一个多少钱的房子 (House Price)，买房的资金中多少是从你的现金 (Cash) 里出，多少需要通过银行贷款 (Loan or Mortgage)，根据你的资产 (Asset) 与收入 (Salary or Income) 你能从银行贷到这么多钱吗？你要心中有数。如果你对这个不是很清楚，不要紧，联系房子网上的任何一个贷款顾问 (Mortgage Broker or Mortgage Advisor)，向他们咨询一下即可。另外，你要知道，你买到一个房子，除了支付房价外，你通常还需要缴纳土地转让费 (Land Transfer Tax)，律师费 (Lawyer Service Fee)，新房升级 (Upgrading) 和需要买电器 (Appliance) 的费用，二手房修理维护 (Repair or Maintenance) 或是升级 (Renovation) 的费用等等。需要提醒你的是，新房的升级费用通常会是你购房价格的5%左右 (甚至更高)，这块费用你得考虑进去，不然你在新房拿到手后会大吃一惊，会后悔，怎么看起来会这么差呢，尤其与你看过的开发商的样板房 (Model Home) 相比，那往往就差得太多了，所以心理落差会比较大。

如果你是海外买家，在加拿大没有正式身份，你有可能还需要缴纳一定比例的海外买家税，比如大多伦多地区从2017年4月21日起实施的金额相当于房价15%的非居民投机税 (Non-Resident Speculation Tax)。另外，对于海外买家，可能在买房卖房时还会有一些其他方面的政策约束，请你在买房前最好问清楚。当然，如果海外买家在买房之后的一定时间内身份发生了改变 (比如申请到了永久居民身份)，那所交的海外买家税是可以申请退还的。渥太华地区目前还未实施海外买家税。

另外，不管你是以什么身份买房，渥太华和多伦多地区都计划从2022年开始起征房屋空置税 (Vacant Home Tax)，税率大致是房屋价值的1%。

还有，如果你是第一次买房，你可能会享受政府的一些优惠奖励政策，比如First-Time Home Buyer Incentive。除此之外，政府还有一些别的扶持优惠政策，比如：Home Buyers’ Amount，Home Buyers’ Plan，GST/HST New Housing Rebate，Canada Greener Homes，你不妨了解一下，说不定哪项奖励及回扣政策适合于你呢。关于这些加拿大政府提供给购房者的奖励与回扣政策的详情，请点击房子网底部的友情链接 (Government of Canada Homebuyer Incentives and Rebates)。

如果你是从开发商那里买的新房，而且新房不是用来自己住的 (Principal Residence)，而是用来投资的 (Investment Property)，比如将来用来出租，那开发商在把新房交给你之前，还会让你向他们支付除了购房款之外的一部分款项 (最高可达$24,000)，叫新房HST Rebate (新房消费税退税)。关于新房HST Rebate，请点击房子网首页底部的友情链接查看详细说明。

3. 了解当地的房地产市场

你最好知道当地你感兴趣的几个社区 (Community) 的特点 (包括优势与劣势) 及各个开发商 (Builder) 的特点 (包括优势与劣势)，多观察，多比较，到社区里多走走，最好跟社区的人多聊聊。对于开发商，他们的房屋建设质量与信誉也在不断的变化中，有的越来越好了，有的可能慢慢不如以前了，要多了解一下他们正在开发的社区的情况和社区里的业主对开发商的反馈。我们的房子网 (比如渥太华房子网，多伦多房子网) 会为你提供各个方面有用的信息，帮你尽快了解当地的房地产市场。同时，也欢迎你联系房子网上的地产经纪，他们会给你提供更专业的信息与建议。

4. 寻找自己想要的房子

如果你想买二手房，你可以登陆Realtor.ca，输入一个社区的英文名或是一条街的英文名字以及你所在的城市的英文名，你就能看到现在市场上的几乎所有的正在出售的房子的具体信息及售价；这个系统也叫MLS (Multiple Listing Service) 系统，相当好用，你可以移动地图找你感兴趣的任何加拿大城市及城市里的任何社区来查看那里正在出售的房屋的信息。

如果你想从开发商那里买新房，你需要登陆你喜欢的开发商的网站，看看他们正在开发哪个社区 (Community)，你可以打电话或写电子邮件问问他们大概什么时候会有新盘释放 (New Release)，你也可以在他们的网站上登记一下你的名字及联系方式，这样他们一有新盘信息就会通知你。他们的网站上还有他们所能提供的房型 (Model and Elevation) 及内部结构布局 (Floor Plan)；价格会在放盘时释放出来。房子网的开发商新盘板块会公布好多当地开发商的新盘信息，同时房子网首页的底部也提供了当地主要开发商的网站以及好多其他相当有用的网站链接，供你随时查询使用。

同时，不管你是买二手房还是新房，都欢迎你随时跟房子网上的地产经纪联系，他们会为你提供很多有价值的信息 (比如周边房子的最近的成交价格等)，帮助你找到你理想的房子。

5. 签订购房合同

如果你买的是二手房，那你作为房子的买家，通常都会跟卖家有一个讨价还价的过程 (Negotiation)，这个过程在不同的市场情况下会需要一些技巧，你要是不太清楚，最好由地产经纪帮你处理。一旦你开出的价格和条件 (统称为Offer) 卖家接受了，那下一步就签合同把双方都同意的事项通过合同的形式确定下来。合同一签，那就是板上钉钉的事了，单方不能更改了；所以在签合同之前，一定要做足功课，考虑周全，既不能一时冲动考虑不周签下了不该签的购房合同，也不能碰到好的Deal优柔寡断错失良机；这个度有时确实很难把握，谁也不是常胜将军，尽量把自己能想到的主要因素考虑周全，别出大的失误即可。另外，在签订合同前，最好与买家沟通好，争取能找个安省专业验房师来帮你验验房 (Registered Home Inspector)，尤其是检查一下看看房子有没有大的问题和潜在的隐患。对于购房合同，如果有可能，你一定要从头到尾读一读再签字；做到心中有数，遇事不慌。二手房的交房日期 (Closing Day) 经买卖双方同意后，会注明在购房合同里，一般不会更改了；交房日期不能是节假日，时间上最好在下午4点之前。

如果你是想从开发商那里买新房，那通常就不需要你讨价还价了，因为开发商在放盘时已经把价格都确定好了，他们通常也不接受讨价还价。开发商在放盘时一般都会提供Community Plan (你可以看看整个社区的规划)，Site Plan (现在放盘的区域的规划)，Price List (对每种房型的价格表，你看价格表时切记上面的每个小字及字符都要看，一个都不能漏!)，及Lot Premium (普通地块的价格已经都包含到房价里去了，但有的地块比较好，开发商会另外加收一些额外的费用，叫Lot Premium)。你在从开发商那里买独立房，半独立房或镇屋时，你得先从开发商正在销售的新盘区域里 (Lot Availability) 选择一个你喜欢的地块 (Lot)，然后再根据地块的大小选择你喜欢的房型 (Model and Elevation)。如果没有问题，那就可以跟开发商签合同了。签完合同后，开发商通常都会给你5天左右的反悔期 (Cooling Off Period), 具体反悔期多少天，你需要向开发商核实；反悔期内如果你反悔，通常是有条件的，比如你的财务 (Finance) 有些问题，有时开发商还会让你的律师提供正式的原因解释反悔的理由，所以在签合同前要向开发商问清楚。

前面说的开发商通常都不接受讨价还价，这里说的只是“通常”，但不是“绝对”；有些时候，尤其是开发商的新房销售不太景气时，你也有可能向开发商的销售人员多要一些价格折扣 (Discount) 或是房屋升级优惠 (Design Bonus)，你不妨试探性地问一问，你不问永远都不会知道不是；不过你问这些问题时，最好别守着其他人在场，这个毕竟有点Personal Deal的意思，旁边那么多人都在场时你问销售折扣，就是能给你他们都极有可能说不。另外，新房的交房日期一般都是暂定的，有可能会改变，因为新房在你签订购房合同时通常还未建，暂定的交房日期一般都是一年后；如果开发商需要延期交房，他们通常需要在原先暂定的交房日期之前至少三个月通知你；开发商可以根据他们的需要与建设进度多次延期交房，所有的这些信息与相关条款都写在购房合同里了，所以在购房合同上签字之前，你最好了解清楚。

6. 交付定金或押金

二手房签完合同后，你就得在24小时内交付购房定金，定金的额度一般会是谈妥的房价的5%左右，通常是以Certified Cheque或Bank Draft的形式交付，收款方会是卖方经纪所在的房地产中介公司 (Brokerage)。定金先存到卖方经纪所在的房地产中介公司的银行信托账号中 (Trust Account，受政府和银行监管)，等在房屋交接那天通过卖家的律师转到卖家的账号里去。

新房签完合同后，开发商通常需要你按照他们先前规定的交付押金的方式 (Deposit Structure) 在规定的时限内交付押金，一般是以普通远期支票 (Post-dated Cheques) 的形式。

7. 房屋贷款

无论你签下的是二手房还是新房，如果你需要通过贷款来买这个房子，那在签完购房合同后，你都得赶紧跟银行房贷顾问 (Mortgage Advisor) 或金融机构房贷经纪 (Mortgage Broker) 联系，办理你的银行贷款。办理房贷时需要你提供的资料通常包括：购房合同 (Agreement of Purchase)，现有房产的交税情况 (Full-Year Tax Bill)，现有房产的房贷说明 (Mortgage Statement)，其他贷款证明 (比如车贷 Car Loan/Finance，Line of Credit)，工作收入证明 (比如Pay Stub)，存款证明及银行账号余额(Bank Account Statement)，信用卡余额等等。也就是说，银行或信贷机构在贷给你款之前，需要全面了解你的资产状况，目前的贷款状况，收入状况，以及信用状况。一般情况下，你能贷到的款的额度会是你的年薪的5倍左右；这个数只是个大概，具体的要看你的整体的财务状况及信用记录。如果有可能，你其实最好在你刚有想买房子的想法的时候，就联系银行或贷款机构了解现在房贷的政策，让他们给你做一个房贷方面的预评估 (Pre-Approval)，做到心中有数；预评估通常是三个月内有效。

房贷利率有固定利率 (fixed Rate) 和浮动利率 (Variable Rate) 之分。固定利率是指在一段时间内 (比如1年，2年，3年，4年，或5年，你自己选择) 不管经济与市场如何变化利率是不变的；固定利率对贷款机构来说风险要高些，所以通常利率也会高些。浮动利率是指随着加拿大央行公布的基准利率 (Prime Rate) 的变化而变化，通常是基准利率减去一个固定的百分比；浮动利率对贷款机构来说风险低些，所以通常利率也会低些。你需要根据你的个人及家庭的实际情况选择合适于你的选项；当然，你也可以选择一部分贷款走固定利率，剩下的贷款走浮动利率。具体更专业的建议，请咨询房贷顾问或房贷经纪。

8. 聘请律师

你需要聘请律师来帮你办理房屋过户手续，这是个必选项。律师也会负责房屋及卖方的背景调查，看看房屋的产权是否有问题，有没有用于抵押，有没有拖欠地税及其他费用等。律师通常会让你提供：购房合同，房贷的情况，以及房屋保险的情况。律师还会帮你处理你需要缴纳的房款余额，土地转让费，地税等等。如果你买的是共管物业，比如公寓或是需要按月缴纳管理费的镇屋，律师也会帮你索取房屋管理公司的文件 (Status Certificate)，通常包括注册登记时的文件，近期的财务状况，保留金 (Reserve Fund) 及保险单等。交房日那天，律师会把产权证明文件及房屋钥匙一并给你。

9.购买房屋保险

房屋保险是一个必选项，而且你需要在交房 (Closing Day) 之前就得办理好，否则银行不给房贷，你就无法办理房屋过户。你的房屋保险从交房日那天起生效。

10. 交房前看房

二手房交房前，卖方通常会允许你再看1-2次房，了解一下房屋内一些设备的使用，检查屋内的状况等等。

新房在交房之前，通常你会有两次进入房子查看的机会。第一次看房叫 Frame Walk，就是在Dry Wall 安装之前，开发商会跟你联系，确定一个时间带你去看看你的房子，这时你最好带上你的手机或相机，拍些照片保留下来，因为这是你和你的新房子第一次亲密接触，而且是在Dry Wall安装之前；你用照片的形式把房子的各个角落里的结构布局都保留下来，等以后出现什么问题或是将来需要安装什么东西，这些照片可以给你提供一些检查上的便利。第二次看房通常会在交房前一两个周，叫Pre-Delivery Orientation；交房日临近时开发商会跟你联系，确定一个时间，带你去看看马上要交付给你的新房子，这时候房子里里外外基本上已经完工了，他们会告诉你这个新房子里的一些设备如何使用及新房的一些注意事项，你不妨带个小笔记本记一下他们交代给你的，不然交房前后事情太多太杂，交代的事情一会就有可能忘了。

11. 交房之后


如果你买的是二手房，交房后发现的问题可以列一个清单，讲清楚是什么地方出现了什么问题，交给你的律师，你的律师会跟卖方律师联系来确定下一步如果处理。

如果你买的是新房，交房之后最好尽快使用房子，测试房子内的各种设备，观察房子的各个地方，尽可能早地发现问题，并在规定的时限内报告给开发商或Tarion新房保险；这个规定的时限根据问题出现的不同地方而不同。你作为房子的拥有者，当然是发现问题越早越好。

另外，根据自己的实际情况，你通常还需要联系供水，电，天然气，电视，网络的部门和公司，开通相关服务；你通常还需要通知银行，交通部，健康卡，保险公司等让他们把你的地址改成新房的地址。

上面所述，只是购房的大致过程及注意细节，仅供参考；每个城市，每个开发商，每个社区，每栋房子，每个人的情况都会多少有所不同，很难做到面面俱到，希望这些信息为你买房起到穿针引线的作用。

在你的购房过程中可能需要的好多信息与资源，你应该都能很容易地在我们的房子网上找到。同时，你也可以通过房子网上的高级全文搜索来寻找你想找到的信息。

最后祝你整个购房过程轻松，愉快，顺利！

(渥太华房子网 编辑；OttawaFangZi.com)