房地产投资系列之六：房屋出租的那些事儿 （下）

AlexCen

Q11. 租客的权利和责任有哪些？

n 租客有权留客住宿(非牟利)，但是若长期有房客以外的人居住，需要告知房东。

n 如果租客的健康或安全因房屋问题受到危害，租客有权要求进行维修。如果尝试两次无法接触房东或房东代表，并且在等候一段合理时间后仍没回音的话，租客可以自行维修，或找人进行维修，维修费用由房东负担；

n 租客有权拒绝不合理上涨租金(参见Q6、Q7)；

n 租客可以在出租物业里布置装饰品，例如：画或其他挂饰、窗帘等。但是，未经房东的许可，租客不可以装修、改造物业；

n 租客有责任应按照租赁合同约定按时支付房租；

n 租客也有责任保持物业内外的洁净和完好。由租客、租客的访客等关联人员故意或疏忽造成的物业损毁，则租客必须负责维修或赔偿；

n 遵守租约其他规定，尤其是要注意租赁合同的附件约定(Schedules)。

7. 租客转租、解约和续约：

Q12. 租客因故可以将房子转租出去吗？

如果租客确实有特殊情况需要提前退房，只要获得房东的同意，租客可以进行分租或转租。当然，原租客不可以向新租客收取超过原租金的租金、不可以乱收费从中牟利。房东也不可以任意或无理拒绝分租或转租。

如果租客的转租申请被房东拒绝或7天内未做答复，租客可以在转租申请提交日后的30天内通知房东解约。

但是，如果再租赁合同中有明确规定，在租赁期内租客不得转租或分租，那么这时候，就需要提前与房东商量和沟通。

Q13. 租约到期后，不再租了，是否还要提前通知房东？

如果房客打算在Lease期满后，不再继续住下去，租客应该提前两个月（租期以月或年计的，应提前60天。租期再短的提前28天）以书面形式告知房东，如非因特殊原因，到期即可视为解约。

Q14. 租客可以提前解除租约吗？

如果租客要提前解约，要符合下属三个条件之一：1、房东没有履行法律规定的义务，房东和租客委员会下令中止租赁合同；2、房东同意转租；3、房东同意提前解约。

除了上述三种情况，租客任何个人理由都不构成合法解约的条件。如果租客单方面终止租房合同，后果将很严重，包括房东有权向租客索赔损失，严重时可能要罚款，最重要是将影响租客的租房信用度。另外租房状况也将影响包括找工作、申请信用卡、其他国家签证等等。

Q15. 如果租客想续约，该怎么办？

一般租房合约到期，房东、租客双方没有异议，租约自动延续。如果双方同意，住上三五年，租房合同也可能还是原来开始的那份。因此，不要以为房东到期没来找你续签合同，你就可以随时搬走，参见Q17。

8. 房东解约及逐客：

Q16. 房东可以提前解约吗？

如果存在租客不支付租金、有不法行为、虚报收入、损坏、干扰其他租客、危害安全及多人占据租赁单元等行为，房东可以最短提前10天通知租客，解除租约，驱逐租客；

如果因为房东或直系亲属自住，或房子出售，需要解约时，不得提前解约，需要提前60天通知租客，在租约到期日解约，还需要向租客支付一个月租金的补偿；

Q17. 租约到期时解除租约的通知：

在出现建筑物拆除、变换用途或大规模装修时，房东需要在租约到期前，提前120天通知租客；如果房东自己、配偶或直系亲属将要在租赁单元中居住，或者房屋出售时，则要在租约到期前，提前60天通知租客；

9. 其他事项：

Q18. 关于搬出前的潜在租客看房：

在租约接近结束的时候，房东一般都会挂出出租信息，可能会经常有潜在的租客来看房。租客有权要求房东至少提前24小时通知自己，避免自己在没准备的情况下，陌生人进来看房。尤其目前的疫情期间，更是要注意。而且看房的经纪人和潜在租客要认真做好个人防护，戴口罩、手消毒、尽量不要触摸房内设施、规定人数、无时间重叠等等。

10. 出租房的费用与抵扣收入：

Q19. 那些出租房的相关费用可以抵扣收入？

出租房的维修维护费用可以在每年报税时抵扣收入，这些费用可以包括：

n 出租房的地税

n 出租房的保险费

n 出租房的贷款利息

n 与出租房相关的广告费

n 出租房的房屋维修费

n 与出租房相关的汽车费

n 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

n 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋，还包括代理佣金费

n 与出租房相关的·法律、会计及其他专业咨询费

n 出租房的剪草费

n 以方便残障人士起居活动所做的装修费用

特别需要提醒的是：无论收入、支出都要有详细的原始记录、发票或收据，即使在今后遇到税务局查账时，也能做到心中不慌，并能提供真实、合法的证据。

11. 租金收入可增加贷款时的收入

Q20. 租金收入是否可以再申请贷款时作为收入呢？

在CMHC的政策中，有明文规定，租金收入是可以计入贷款申请是所要求的收入的。下面的图就列示了不同情况下，租金收入的计入方法。

您购置了投资房后出租产生的收入，可以计入再申请贷款时的收入，这就可以给您房产投资不断注入新的资源。如果您的租金收入越多，您能贷款的额度就会也多，那么您再投资的资本就越雄厚。

AlexCen

经版主同意，将这两篇关于房屋出租的文章Post出来，希望能给您一个参考。谢谢！