加拿大2022年联邦预算中关于住房的新政策

老村长

加拿大联邦政府2022年预算 -
让住房更负担的起 (Making Housing More Affordable)

每个人都应该有一个安全且负担得起的家。 但这个目标对太多的加拿大人来说越来越遥不可及。年轻人越来越没有经济能力来负担或购买自己的住处。外国投资者和投机者正在购买本应该由加拿大人拥有的房屋。我们的主要城市的租金继续攀升，使人们越来越远离他们的工作地点。

所有这些也对我们的经济产生影响。在全国各地的城市和社区，缺乏经济适用房使得吸引企业所需的工人变得更加困难。增加我们的住房供应将使加拿大在全球人才和投资竞赛中更具竞争力，这将有助于确保我们的经济在未来几年能够继续增长。

有许多因素使住房变得更加昂贵，但最大的因素是供应问题。简而言之，加拿大正面临住房短缺——我们的人均住房数量低于许多经合组织国家。增加我们的住房供应将是让每个人都能负担得起住房的关键。

Chart 1：Number of Homes per 1,000 Persons, Selected OECD Countries

为了填补已经存在的住房缺口，并跟上我们未来十年不断增长的人口，加拿大财政部和加拿大抵押和住房公司估计，到 2031 年，加拿大将需要建造至少 350 万套新住在。要达到这个数字，我们今天必须采取一系列重大步骤。

过去加拿大每年建造大约 200,000 套新住房单元，包括独立房屋、独立公寓和其他类型的房屋。尽管近年来每年的建筑量有所增加，但这还不足以满足不断增长的人口的住房需求。为了满足这些住房需求，加拿大将需要在未来十年将我们目前的新建筑率提高一倍。

联邦政府和开发商都无法单独解决这个问题，省、地区和各市政府也需要发挥各自的作用。 联邦政府2022 年预算提出的措施以及其他各级政府的命令措施，将使加拿大走上在未来十年内将新住房建设翻番并满足加拿大人住房需求的道路。

简言之，2022 年联邦预算措施将在全国范围内建造更多房屋并使住房更加负担得起，措施包括：

• 加拿大在未来十年内将住房建设翻一番；
• 帮助加拿大人购买他们的第一套房子；
• 保护买家和租客；
• 遏制抬高房价的不公平做法；
• 继续扶持无家可归者并帮助提高住房负担能力，特别是最弱势群体。 除这些措施外，2022 年预算还提议增加资金以满足原住民的住房需求。
  

1. 帮助加拿大人购买他们的第一套房子

从大城市到小城镇，拥有住房的成本不断上升。年轻人就是购买一间一居室的公寓都变得越来越困难，就更不用说三居室的房子了。

为了帮助解决这个问题，2022 年联邦预算提出了一系列新措施，以支持首次购房者，并帮助租房者实现拥有第一套住房的梦想。

1.1 首套住房的免税储蓄账户 (A Tax-Free First Home Saving Account)

随着房价上涨，购房所需的首付 (down payment) 也在上涨。这对许多希望拥有自己的房子的人来说是一个主要障碍——尤其是年轻人。为了帮助加拿大人为他们的第一套住房积攒足够的首付，2022 年联邦预算提议开设“首次购房免税储蓄账户“，这将使首次购房者能够逐步在这个免税储蓄账户上积攒高达 40,000 加元而无需缴税 (注：每人每年最多转入8000加元)。不但转入该储蓄账户上的资金是免税的，未来从本账户上取钱（包括该账户的资金的投资收入）用来支付第一套住宅首付的时候也将会是免税，也就是进出皆免税 (Tax-free in, tax-free out)。 联邦政府将与金融机构合作，以确保从2023 年开始”首套住房的免税储蓄账户“可以开设并投入使用。

1.2 首次购房者的税收抵免额翻倍 (Doubling the First-Time Home Buyers’ Tax Credit)

政府认识到与购买房屋相关的巨额交易成本 (significant closing costs) 可能是首次购房者 (first-time home buyer) 的一个障碍，而 “首次购房者税收抵免” 旨在为加拿大人购买他们的首套房提供支持，无论他们想买的房子是在农村、郊区或城市社区。

2022 年联邦预算建议将首次购房者的税收抵免金额翻倍至 10,000 加元。 这将为购房者提供高达 1,500 加元的资金支持。 该措施将适用于 2022 年 1 月 1 日或之后购买的房屋。


2. 保护买家和租户 (Protecting Buyers and Renters)

买房通常是人们一生中做出的最重要的财务决定。然而，一些经历给购房者带来了不小的压力，使得他们质疑他们是否为自己的房子付出了太多。

2.1 推进购房者权利法案 (Moving Forward on a Home Buyers’ Bill of Rights)

盲目竞标 (blind bidding) 或要求买家放弃验房权 (waive their right to a home inspection) 等不公平做法，可能会使许多加拿大人在购房过程中更有压力。为了帮助年轻人和中产家庭创造公平的竞争环境，政府将采取措施使购房过程更加公开、透明和公平。

2022 年联邦预算案宣布，加拿大住房、多元化和包容性部将在明年与各省和地区合作，制定和实施购房者权利法案，并提出一项结束盲目竞标的国家计划。购房者权利法案还可以包括确保购房者拥有房屋检查的合法权利，并确保在过往房屋交易价格查询上的透明度。 为了支持这些举措，2022 年联邦预算建议从 2022-23 年开始，在两年内向加拿大抵押贷款和住房公司提供 500 万加元。

2.2 住房是为加拿大人准备的，而不是为某些大公司准备的 (Housing for Canadians, Not for Big Corporations)

住房应该是供给给加拿大人作为他们的家来居住的。

然而，近年来，房价的大幅上涨导致大型投资者收购了好多住宅。有人担心，住宅所有权的这种过度集中会推高租金和房价，并削弱独立房东所扮演的重要角色。许多人认为，这种趋势也导致了“以房屋需要重新装修得名义对租户进行驱赶”的案例的增加。

为了解决这些问题，2022 年联邦预算宣布对住房作为资产类别进行联邦审查，以更好地了解大型企业参与者在市场中的作用以及对加拿大租房者和房主的影响。将来可能的措施会包括对投资住宅类房地产的大型企业在税收方面的调整。有关这方面审查的更多细节将于今年晚些时候公布，政府可能需要采取的措施将在年底前公布。


3. 遏制外国投资和投机 (Curbing Foreign Investment and Speculation)

增加我们的住房供应将有助于使住房更加负担得起，但这不是我们唯一的解决方案。人们担心外国投资、房产倒卖和投机以及非法活动正在推高加拿大的房价。

2022 年联邦预算提出了新措施，将禁止外国投资住宅类房地产，打击房地产市场的非法活动，并确保房地产炒房者和投机者缴纳公平份额的税款 (fair share of tax) 。

3.1 禁止外国投资加拿大住房 (A Ban on Foreign Investment in Canadian Housing)

多年来，外国资金一直流入加拿大来购买住宅类房屋。这引发了人们对像温哥华和多伦多等城市居住成本的担忧，以及对加拿大人因为过高的房价被挤出住房市场的担忧。

为确保住房由加拿大人所拥有而非外国投资者所拥有，2022 年联邦预算宣布政府计划出台限制措施，禁止外国商业或企业以及非加拿大公民或永久居民的个人在加拿大购买非娱乐性住宅物业，这些禁令为期两年。

难民和获准在逃离国际危机期间紧急旅行到加拿大的人可被豁免。在某些情况下，获得永久居留权的国际学生也将获得豁免。同样，在加拿大居住的持有工作许可证的个人也将获得豁免。

政府将继续监控外国资金对加拿大各地住房成本的影响，并可能在必要时采取额外措施以加强此项禁令的实施。拥有未充分利用或空置房屋的非加拿大居民 (non-resident)、非加拿大人 (non-Canadians) 将在“住房未充分利用税” (Underused Housing Tax)生效后缴纳该税。

3.2 让炒房者支付他们的公平份额 (Making Property Flipper Pay Their Fair Share)

房产倒卖者（即炒房者）将不长时间前购买的房屋以比购买时高得多的价格将房子售出，可能会不公平地导致房价上涨。其中一些从事房产交易的人可能会不恰当或不正确地报告他们的利润所得以便少缴税。

2022 年联邦预算提议引入新规则，以确保对炒房 (flipping properties) 的利润进行全面和公平的征税。具体而言，任何出售持有不到 12 个月的房产的人都将被视为炒房，并将对其利润作为营业收入进行全额征税。由于某些生活特殊情况（例如死亡、残疾、孩子出生、新工作或离婚）而出售房屋的加拿大人仍可获得豁免。即将出台的新规则将规定在什么情形下可获得豁免，并将就立法提案草案向加拿大人征求意见。

这项新措施将确保炒房的投资者支付其所获利润得公平份额，同时也会保护将房屋用作主要住所 (principal residence) 的加拿大人并确保他们获得豁免。

该措施将适用于 2023 年 1 月 1 日或之后出售的住宅类物业。

3.3 对转让销售征税 (Taxing Assignment Sales)

房屋应该是供人们居住的，而不是供房屋投机者交易和获利的商品。

加拿大房地产市场的投机交易导致加拿大人的房价上涨。 投机交易也包括在房屋建造之前或居住之前转售房屋，即“转让销售” (assignment sale) 。

根据目前的政策，当一个人进行一项新的房屋转让销售时，商品和服务税/统一销售税 (Goods and Services Tax/Harmonized Sales Tax，即GST/HST) 可能适用也可能不适用，具体取决于购买房屋的原因。 例如，如果买家最初打算买的房子是要用来住的，那么 GST/HST 就不适用。但这为一些不诚实的投机者提供了机会 (Dishonest about their original intentions) ；目前的政策对参与转让销售的每个人是否需要缴纳GST/HST存在不确定性。同时，目前的政策还导致 GST/HST 不均衡地适用于新房的全部和最终价格 (full and final prices of new homes) 。

为了解决这些问题，2022 年的联邦预算建议从 2022 年 5 月 7 日起，对所有新建或大修住宅 (newly constructed or substantially renovated residential housing) 的转让销售征收 GST/HST 税。

3.4 在抵押贷款行业保护加拿大人免受洗钱侵害 (Protecting Canadians from Money Laundering in the Mortgage Lending Sector)

近年来，不受适用于银行等金融机构的国家反洗钱 (anti-money laundering) 和反恐融资 (anti-terrorist financing) 规则监管的贷款业务 (lending business) 所发行的抵押贷款 (mortgages) 有所增加。 这使许多加拿大中产家庭及他们的投资面临财务风险。

为了防止房地产行业的金融犯罪，联邦政府打算在明年内将反洗钱和反恐融资的规则要求扩大到所有在加拿大提供抵押贷款的机构。

这将限制犯罪分子在房地产抵押贷款方面的违法企图，也可能会影响全国的住房负担能力。


关于联邦政府2022年预算的更多细节，请参考这里。


(渥太华房子网 编译；OttawaFangZi.com；信息主要来源：Government of Canada)

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