房地产投资系列之六：房屋出租的那些事儿 （上）

AlexCen

房地产投资系列之六：房屋出租的那些事儿 （上）

首先恭喜您购买到可心的房子，迈出了房产投资的第一步。那么下来要考虑的第一件事情就是尽快把房子租出去。将您的投资房尽快地以合适的价格租给一个好租客.

除了详细了解当前的市场行情，多与您的房产经纪沟通外，您可能还需要了解租房所涉及到法律法规，了解房东和租客的权利和责任，这样您在出租房时就可能少走很多的弯路。

本文从11个方面20个常见问题一一剖析，涵盖了押金、保险、租金、权利和责任、转租、解约等方面，希望给您提供一些有益的参考。

1. 法律法规简介

在加拿大几乎各省都有自己的Residential Tenancy Act (RTA)《住宅租赁法案》，安省的RTA于2006年6月被批准，2007年1月生效。该法案替代了1997年的《租客保护法案》，是目前安省房产租赁中的主要法律依据，该法案旨在保护租客免于非法涨租、逐出，建立一个平衡房东和租客权利及责任的法规框架，并提供争议裁定和解决的流程。一般认为，该法案对租客的保护要多于对房东的保护。

Q1. 挂租前的准备：

在挂到公开市场前的准备工作，基本包括准备音像资料，即拍照片、视频等；准备文字资料和数据，主要是房子的描述和说明，房子这个房间的尺寸，包括的设备、电器等，费用归属等。

Q2. 把出租房挂到公开的市场上，增加房产的曝光率，让越多的人看到越好；

专业正规的渠道是www.realtor.ca上，realtor.ca是由加拿大房产协会（CREA）拥有和运营的，也是加拿大最全面、最可信的房产网站。

此外，还有其他的房源推介网站，比如各大房产经纪公司自己的官网或www.Kijiji.com，以及可以在国内看到的房大师等。也有一些房源是通过个人社交平台推出的；

2. 选择租客：

Q3. 如何选择好租客？

每个房东都会愿意将房子租给那些按时支付租金、保持房子整洁、没有不良嗜好的租客，但如何选择好租客呢？以下建议供您参考：

在挂租的信息中要列明对宠物、吸烟及其他的要求，这点很重要。此外，除了租客要提交租赁申请、租赁协议以外，还可以要求提供以下文件：

n 租客的身份证明文件，如驾照、护照等，最好要求提供所有租客的身份证明；

n 所有租客的信用记录，如果是家庭租赁，那么提供签约客户的信用记录就可以了。信用记录中列明了租客的信用分数和影响信用分数的原因。如果有某个租客的信用记录低于600分，或者信用记录中列明多次延期支付，那么就要适当地警惕了，通常绝大多数有稳定收入的人的信用得分在700分以上；

n 租客的工作证明函；

n 以往房东的证明函：即使有了以往房东的证明函，最好还是要打电话再去核实一下；

n 租客的收入证明：可以是公司的出具的工资条或工资证明；

n 租客的银行存款证明：一般是近2-3个月的银行Statement。

3. 租金：

Q4. 押金及支付：

一般情况下，押金在双方就租赁合同达成一致并签署后24小时内支付（Upon Acceptance），额度一般是要求首尾两个月的租金，租客以支票、银行本票或其他方式支付给房东的房产经纪公司，尽量避免支付现金。如果是现金支付，则必须要经纪公司开具押金收据。

此处特别说明，安省的《住宅租赁法案》规定，房东不允许向租客要求超过2个月租金的押金，但如果租客愿意多缴纳押金，是可以的。

Q5. 一般租金如何支付？

租金一般在当月的第一天或之前向房东直接支付当月租金，支付方式可以是即期支票或延期支票（Post-Dated Cheque）、邮件汇款（e-Transfer）等方式，注意留存支票票根；

安省的《住宅租赁法案》规定，房东不得要求租客以延期支票或自动扣款支付租金，但如果租客愿意的话，是可以的。

Q6. 房东可以不断地上涨租金吗？

房东不得擅自提高租金，租金的上涨幅度只能是在当地政府每年发布的租金涨幅以内，而且还需要在租客从起租日起12个月以后，或者在上次涨租金超过12个月以后。当地政府一般在当年的8月31日前发布下一年度租金涨幅指导。

在一定的前提下，房东是可以将租金上涨幅度超过政府的规定涨幅的，比如：新增服务项目、市政税、公共设施费用上涨、资本性支出增大等。而且房东除了需要提前至少90天通知租客以外，还必须向房东和租客委员会提出书面申请，批准后方可实施。

Q7. 租客可以申请降低租金吗？

当租赁房产的房产税下降超过2.49%，超规定加租的资金已付清大型装修的费用时，房东必须降低租金。其他情况下，如地税下降、房东减少了服务项目或房东失信，租客可以申请降低租金。

4. 租客保险：

Q8. 租客保险必须买吗？

租客保险是否必须买，要根据房东要求和自己的实际情况。如果租房合同中明确规定租客必须购买租客保险，那么在入住之前，租客必须购买租客保险；

租客保险大致分为两部分：Liability Insurance (第三方责任险)和 Content Insurance (财产保险),如果房东坚持要求租客购买保险，则租客可以只购买Liability Insurance,租客自主决定是否购买Content Insurance，房东不可强迫。

5. 租赁合同及需提供的文件：

Q9. 是否有标准的租赁合同文本？

安大略省地产协会的（OREA）有标准的租赁合同文本，即Form 400: Agreement to Lease 和 2229E-Residential Tenancy Agreement-Standard Form of Lease。